El mercado de la vivienda en España ha experimentado un notable crecimiento a lo largo de 2024, destacándose por cifras interanuales positivas, especialmente en el segundo semestre. Sin embargo, la falta de oferta se ha convertido en el principal desafío para el sector, lo que ha llevado a un incremento considerable en los precios y resalta la necesidad urgente de establecer un parque de vivienda pública que responda a las necesidades de los colectivos más vulnerables.
En este complicado contexto, la empresa Tecnotramit ha puesto de manifiesto las dificultades que enfrenta el modelo de promoción pública de alquiler en el país, lo que se traduce en una escasa participación de oferentes en las licitaciones. Según sus análisis, hay cuatro obstáculos principales que los promotores de alquiler social deben sortear actualmente.
Uno de los principales problemas es el aumento del 38% en los costos de construcción en la última década. Este incremento se debe no solo al encarecimiento de los materiales, sino también a la creciente dificultad en la captación de mano de obra cualificada. Esta situación representa una barrera significativa para el desarrollo de vivienda pública.
Además, Tecnotramit señala que la limitación de los precios de módulos es otro impedimento crucial. Esta regulación, que es revisada solo en algunas comunidades autónomas, restringe las ganancias potenciales para los promotores, lo que desincentiva la construcción de más viviendas protegidas.
El tercer obstáculo identificado es la problemática de financiación. La transición de un modelo centrado en la venta de propiedades a otro enfocado en el alquiler presenta desafíos financieros complejos. La falta de preventas, que solían permitir la obtención de anticipos de capital, complica el acceso a los recursos necesarios para la inversión. Asimismo, la imposibilidad de compartir el riesgo de crédito entre los compradores de las viviendas afecta en particular a los promotores de menor tamaño, limitando así la participación de la banca comercial en este tipo de operaciones.
Por último, Vicenç Hernández Reche, economista y CEO de Tecnotramit, ha destacado la urgencia de reducir la carga fiscal, tanto en la construcción como en el mantenimiento de las viviendas. Un ejemplo de la presión fiscal es que hasta un 45% de la renta que paga un arrendatario en derecho de superficie se destina al pago de impuestos.
Con estos retos sobre la mesa, se torna esencial abordar las dificultades actuales para crear un entorno favorable que haga viable la promoción pública de alquiler, garantizando así el acceso a la vivienda para los sectores más desfavorecidos de la sociedad española.
